В объявлении квартира стоит 6 000 000 ₽. Банк называет платёж: 68 432 ₽ в месяц при взносе 20% и ставке 17% на 30 лет. Обе цифры честные, но ни одна не отвечает на главный вопрос: сколько вы отдадите за квартиру всего. Мы прогнали этот кредит через график платежей и получили 26,2 млн ₽ с учётом взноса, процентов и обязательной страховки: 4,4 цены самой квартиры. Разбираем, из чего складывается эта сумма и какие решения её уменьшают.
Коротко
- Кредит 4 800 000 ₽ под 17% на 30 лет: переплата 20 195 670 ₽, из них проценты 19 835 670 ₽ и страховка жилья 360 000 ₽.
- Тот же кредит на 20 лет дороже всего на 1 974 ₽ в месяц, но дешевле на 7 738 128 ₽ процентов за срок.
- В первом платеже тридцатилетней ипотеки на долг уходит 432 ₽ из 68 432 ₽. За весь первый год долг уменьшается лишь на 5 613 ₽.
Три срока одного кредита
Исходные условия одинаковые: квартира 6 000 000 ₽, первоначальный взнос 20%, то есть 1 200 000 ₽, кредит 4 800 000 ₽, ставка 17% годовых, аннуитетные платежи. Страхование заложенной недвижимости обязательно по закону об ипотеке: берём 12 000 ₽ в год. Меняем только срок.
| Срок | Платёж в месяц | Проценты за срок | Страховка жилья | Переплата всего |
|---|---|---|---|---|
| 15 лет | 73 872 ₽ | 8 496 997 ₽ | 180 000 ₽ | 8 676 997 ₽ |
| 20 лет | 70 406 ₽ | 12 097 542 ₽ | 240 000 ₽ | 12 337 542 ₽ |
| 30 лет | 68 432 ₽ | 19 835 670 ₽ | 360 000 ₽ | 20 195 670 ₽ |
Вместе с первоначальным взносом квартира на тридцатилетнем горизонте обходится в 26 195 670 ₽, на двадцатилетнем в 18 337 542 ₽, на пятнадцатилетнем в 14 676 997 ₽. Разница между крайними вариантами: 11,5 млн ₽, почти две такие квартиры.
Обратите внимание на шаг между 20 и 30 годами. Платёж отличается всего на 1 974 ₽ в месяц: 68 432 ₽ против 70 406 ₽. А процентов за срок набегает больше на 7 738 128 ₽. Лишние десять лет кредита стоят как ещё один такой же кредит с небольшим довеском. Если бюджет тянет двадцатилетний платёж, тридцатилетний срок почти никогда не оправдан.
Куда уходит платёж в первые годы
Аннуитетный график устроен безжалостно к началу срока. Первый платёж тридцатилетней ипотеки: 68 432 ₽, из которых проценты забирают 68 000 ₽, а на сам долг остаётся 432 ₽. За весь первый год вы перечислите банку 821 189 ₽, но долг уменьшится лишь на 5 613 ₽: процентов при этом уйдёт 815 576 ₽.
На двадцатилетнем сроке картина мягче, но ненамного: в первом платеже долга 2 406 ₽ из 70 406 ₽, за первый год долг тает на 31 237 ₽. Половину платежа долг начинает занимать только к 192-му месяцу на сроке 20 лет и к 312-му на сроке 30 лет: это шестнадцатый и двадцать шестой годы кредита.
Из этой арифметики следует практический вывод: любые лишние деньги, отправленные в погашение в первые годы, работают с максимальным эффектом. Именно тогда каждый рубль долга обрастает процентами дольше всего. Что выгоднее сокращать при досрочном взносе, срок или платёж, считали в отдельном разборе.
Первоначальный взнос: зачем копить больше минимума
Поднимем взнос с 20% до 30%: вместо 1 200 000 ₽ вносим 1 800 000 ₽, кредит уменьшается до 4 200 000 ₽. На сроке 20 лет платёж падает с 70 406 ₽ до 61 606 ₽, а процентов за срок выходит 10 585 350 ₽ вместо 12 097 542 ₽. Дополнительные 600 000 ₽ взноса экономят 1 512 192 ₽ процентов: каждый рубль, добавленный на старте, возвращается двумя с половиной.
У большого взноса есть и второй эффект: чем ниже отношение кредита к стоимости залога, тем охотнее банк одобряет заявку и тем ниже предлагаемая ставка. Сами ставки при этом ходят вслед за ключевой ставкой: когда она снижается, дешевеет и ипотека, и это отдельный аргумент не растягивать накопление взноса на годы дорогого рынка.
Страховка: обязательная и добровольная
Страхование самой квартиры: требование закона об ипотеке, отказаться нельзя. В нашем расчёте это 12 000 ₽ в год, за 30 лет набегает 360 000 ₽. Полная стоимость кредита с учётом такой страховки поднимается с 17,0% до 17,3% годовых.
Страхование жизни и здоровья заёмщика формально добровольно, но за отказ банк обычно повышает ставку на 1-2 п.п. Проверим цену вопроса на двадцатилетнем сроке: при ставке 19% вместо 17% платёж растёт с 70 406 ₽ до 77 793 ₽, а переплата за срок увеличивается на 1 772 747 ₽. Поэтому сравнивать нужно не «страховка или нет», а два полных сценария в рублях: стоимость полисов за все годы против удорожания кредита. Как устроен отказ от навязанных полисов и период охлаждения, разобрали в инструкции.
Что делать с этими цифрами
Первое: выбирайте срок по правилу «самый короткий, который тянет бюджет с запасом». Разница между 30 и 20 годами в нашем примере: 1 974 ₽ в месяц против 7,7 млн ₽ переплаты.
Второе: гасите досрочно в первые годы, когда в платеже почти одни проценты. Даже небольшие регулярные взносы на этом отрезке срезают итоговую переплату на сотни тысяч.
Третье: пересматривайте ставку. Если рынок ушёл вниз на 2-3 п.п. от вашей ставки, изучите рефинансирование: для ипотечных сумм даже один процентный пункт стоит сотни тысяч рублей.
Посчитайте свой вариант
Подставьте свою цену квартиры, взнос, ставку и срок в ипотечный калькулятор: он покажет платёж, полную переплату и вклад страховки, а не только красивую цифру из рекламы. Действующие программы со ставками и условиями собраны в подборке ипотеки. И помните главное число этого разбора: в тридцатилетней ипотеке под 17% на саму квартиру приходится меньше четверти итоговых выплат.
